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Contrato de gaveta e os seus riscos


Dicas - Outubro, 2020

Contrato de gaveta e os seus riscos

Contrato de gaveta e os seus riscos

Vários são os riscos que os chamados “contratos de gaveta” podem trazer. (Cá entre nós, esta modalidade de contrato não deveria existir! Mas vamos à explicação do porque é tão arriscado contar com este documento informal).

 

Você sabe o que é o contrato de gaveta?

É quando o mutuário (vendedor que contraiu o financiamento com a entidade bancária) e o terceiro (comprador que receberá o imóvel), elaboram um documento informal e particular, onde cada uma das partes fica com uma via e não é feito nenhum tipo de registro em Cartório de Registro de Imóveis. O mutuário continua sendo o titular do mútuo até a quitação do financiamento.

 

Como surgiu a denominação “Contrato de Gaveta”?

Esta expressão, surgida entre as décadas de 80 e 90, relata um momento onde houve uma maior dificuldade para o acesso a crédito imobiliário, principalmente no momento de realizar a transferência de um financiamento imobiliário. As taxas eram muito altas e, para facilitar a negociação e evitar o referido gasto, particulares acordavam realizar entre si um contrato de promessa de compra e venda, onde não havia a presença de anuência do agente financeiro. Este contrato ficava guardado e só valia entre as partes.

 

Mas o que pode dar errado?

Na verdade, tudo! Entenda que este tipo de contrato não tem valor jurídico. Sendo assim, na teoria, é uma negociação interessante, porém, sem validade legal, o que retira toda a função que o documento deveria ter.

De acordo com a Lei 8.004/90, este tipo de contrato não é válido, pois exige a anuência de uma instituição financeira. Este é o maior risco, a não validade daquele documento que a princípio, era o instrumento garantidor da transação. Ele se vale apenas da boa-fé e confiança de ambas as partes.

O imóvel pode, inclusive ser penhorado quando seu titular já foi cobrado judicialmente. Caso em que o comprador até pode entrar com uma ação de regresso, tendo o direito de ressarcimento do valor pago, porém, não poderá ter direito de ficar com o imóvel.

 

Quais os riscos para o comprador?

Existe um golpe não raro, onde o vendedor de má-fé negocia e vende o imóvel para várias pessoas com o contrato de gaveta. A falta de um registro formal, faz com que o imóvel possa ser vendido a outra pessoa, que não a que está participando da negociação inicial.

Caso o adquirente faleça, a família não poderá incluir o imóvel no inventário. Se, o vendedor vier a falecer, o imóvel será de seus herdeiros, por direito.

 

Quais os riscos para o vendedor?

Por estar em seu nome, a inadimplência do comprador fará com que o nome do vendedor possa ser incluído no SCPC e no SERASA, podendo o banco executar a dívida. Mesmo depois de o banco retomar o bem, o nome continua incluso nos órgãos de cobrança, o que o impede de realizar diversas atividades financeiras, como contrair empréstimos e financiamento.

 

Sendo assim, é possível perceber que nenhuma das partes está segura neste tipo de negociação, portanto ela não é recomendada em hipótese alguma.

 

Para saber mais:

 

A Caixa Econômica Federal (CEF) trata como irregular o contrato de gaveta, pois, de acordo com o artigo 1º da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) precisa realizar a transferência a terceiro dos direitos e obrigações. Dessa forma, é exigido que a formalização da venda ocorra no ato da transferência obrigatória na instituição financiadora.


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